后限购时代,商业地产的春天来了?
来源:本站 作者: 发布时间:2017-2-20

透明售房网11月上旬数据显示,杭州市区新房签约2331套,其中商业地产1203套,超过住宅,占到总成交量的50%以上,而在主城区这一占比更是超过64%,接近三分之二。


自9月19日重启限购,杭州在2个月内先后迎来了3次政策调控,住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查,多管齐下,足见政府楼市调控的决心。


面对严厉的调控政策,非限购的商业地产则表现出突出的市场活力,这其中,一直为人所诟病的写字楼市场同样表现出色。后限购时代,写字楼能否迎来新机遇?
 

商业地产成避风港,写字楼租售行情均改善

刚刚过去的10月,杭州全市商业地产成交套数、成交面积和成交金额均创下2013年以来的新高,其中成交面积首次突破50万平方米,成交金额高达93亿元,商业地产成交量占到新房总成交量的36%,2013年以来占比首次“破3”。


这其中,相对于让人眼花缭乱的酒店式公寓产品,写字楼市场的表现更值得称道。透明售房网近日发布了杭州写字楼市场白皮书,数据显示,2016年至今,杭州市区写字楼已累计成交69.7万方,成交套数超过3700套,总金额超过100亿元,均超过2015全年,创下历史新高。

“住宅限购之后商业地产迎来了购买力外溢的机会,其中写字楼是主要的承接者。”透明售房研究院院长方张接在公开场合表示,2016年杭州写字楼“量高价稳”,反映出真实的市场需求,比住宅市场更加健康。随着杭州第三产业在经济上比重提升至60%,写字楼的实际需求将进一步提升,“写字楼有成为调控政策的‘避风港’的趋势。”


与此同时,杭州写字楼租赁市场同样表现向好,根据世邦魏理仕杭州分公司发布的2016年三季度杭州商业地产市场的研究报告,今年第三季度,杭州写字楼市场总体空置率下降1.1个百分点至17%,创下近两年来的新低。租金表现上,整个三季度,杭州写字楼平均租金报每月每平方米128.3元,环比上涨0.5个百分点。
 

 

库存高企,写字楼市场形势依旧严峻

尽管市场有所回暖,大供应量仍是隐忧世邦魏理仕数据统计,三季度杭州写字楼销售市场新增供应量为236648平方米,是上半年供应总量的近三倍。截至11月16日,杭州写字楼可售套数达36932套,可售面积超400万方,较今年上半年写字楼存量增长100多万方。


库存高压的同时,写字楼市场的竞争也更为激烈。上城、下城、西湖等传统商圈写字楼依旧强势外,随着城市版图扩大、多中心城市格局雏形初现,新兴的商务板块正快速崛起,如钱江新城日趋成熟,市政府搬迁后,不少企业也纷纷进驻,钱江世纪城因板块利好逐渐落地、写字楼性价比较高也成为新的写字楼热点区域,而像滨江区、未来科技城受区域产业驱动,写字楼市场热度也不断升温。

以未来科技城为例,今年来板块利好不断:城西科创大走廊正式开建,板块创业人群集聚;火车西站、通用机场等新的配套利好确定,加上地铁、轻轨等交通配套稳步推进;日趋成熟的软硬件条件和以创新创业企业为代表的商务氛围,未来科技城也成为杭州写字楼极具竞争力的新兴市场。

“聚群效应”带来投资信心,“专业”写字楼受捧

对于因政策调控被限制的购买力而言,商业地产仍不失为不错的投资选择。在写字楼市场日益激烈的市场竞争中,写字楼产品逐渐呈现客群细分化趋势,而特色客群的聚集效应也让投资者更具信心。


区域发展渐显成熟的钱江新城,近年来写字楼空置率不断降低,钱江新城以打造杭州的金融中心为目标,吸引了大量银行和金融证券企业将区域性总部迁往钱江新城;对岸的滨江区是很多高新技术产业的诞生地和发源地,滨江区的写字楼市场,高新技术产业中中小企业、创业者是主要人群之一;而城北的一些写字楼,文创行业为主的企业占比可能会更高。

对于投资者而言,区域的人气聚群让他们看到更多潜力,针对某一类人群打造的写字楼也更为专业,更受市场青睐。在未来科技城,这一点表现尤为明显。随着城西科创大走廊的开建,处于大走廊中心地带的未来科技城,以阿里系、浙大系、浙商系、海归系为代表的精英创业人群聚集于此。

板块内的写字楼也将目标瞄准了这些人群,今年10月,EFC欧美金融城成立了“EFC新侨金融中心”,将着力关注新金融、新技术、新人才的引入,加大对海归精英创新创业的扶持。此前,EFC欧美金融城已经先后引入了美国Plug and Play、加拿大ISTUARY、英国HiTech、澳大利亚ACASE、以色列YAFO CUKIERMAN等多国孵化器,将整合全球高端商务资源,构建一个创新创业的生态体系,助力创新创业企业成长。

虽然写字楼去化压力颇大,但仍有专业人士认为,选择正确的投资方向,优质的写字楼仍然是商业市场投资的潜力股。写字楼市场的竞争,早已不单是硬件和服务的比拼,能否为企业成长提供更多附加值将成为投资者决策的关键条件。